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相続税について詳しく知りたい | 広島市・府中町 賃貸管理 オールハウス

相続税について詳しく知りたい

相続税とは

簡単に言うと財産を相続したときの税金です。

相続税が発生するケースとしては次の項目が挙げられます。

1.相続:自身が亡くなった際に 誰に財産をあげるのか決めていなかった場合

2.遺贈:自身が亡くなった際に 誰に財産をあげるのか遺言にて決めていた場合

他にも生前贈与、死因贈与などありますがほとんどの場合が1の相続が該当します。

※課税対象について

亡くなった人から各相続人等が相続・遺贈により取得した課税価額の合計額が基礎控除額を超える場合に、相続税の課税対象となります。

旧税制と新税制

Ⅰ.相続税改正

2015年1月1日より相続税の税制が大幅改正されました。中でも今回の改正で注目されているのが・・・

基礎控除額の大幅な引き下げ

です。簡単に改正前と改正後で比べてみます。

 【改正前】基礎控除額5000万円+(1000万円×法定相続人の数)

 【改正後】基礎控除額3000万円+(600万円×法定相続人の数) 

基礎控除が4割も引き下げられました。つまり、相続税の納税義務が発生する金額が下がったということです。これにより相続税の課税対象者が大幅に増える見込みとなっております。これからは『うちは相続税とは関係ない』と思われていた方も、知らず知らずのうちに相続税の課税対象者となってしまう事が考えられます。ただでさえ、トラブルの原因になりやすい相続問題。遺す側も遺される側も、しっかりと対策をしておきたいものです。

Ⅱ.円滑に財産を継承するために

まずは被相続人が相続について関心を持つことです。(この場合、財産をお持ちの方) 問題解決の第一段として、

①相続人は誰か

②相続の対象となる相続財産は何か・評価額は幾らか

③法律上は相続人のうち誰にどれだけの相続権があるのか

を明らかにすることから始まります。円満な相続を行う為には、被相続人の方がご自身の資産状況を知ることが必要不可欠なのです。

Ⅲ.継承者が税金問題で困らないために

前項で述べましたとおり、被相続人が資産の全体像を把握したうえで、①誰が、②何を、③いつまでに、④どのような方法で決めるのかを、ご健在なうちに話し合い・作業(対策)を行うことが近道と言えます。その上で法律や税務の専門家に相談し手続きを行うことや、遺言書の起案に移る方も少なくはありません。また近年ではお近くの書店にてお手軽に遺言作成キットが購入できますので参考になさってください。相続時代と呼ばれる近年だからこそ、相続を身近に感じる事が本当の相続対策の始まりではないでしょうか?

 相続税評価額

 相続税の節税を考えていく上で、押さえておかなければいけないのが【相続税評価額】の項目です。

【現金・預貯金・有価証券】・・・100%課税対象となります。

【土地】更地・駐車場・居住用宅地・事業用宅地・貸家建付地等を路線価額方式か倍率方式にて算出した額 

(※以下は一定要件を満たし、かつ奥行価格補正は除くケース)

  1. 更地・・・100%課税対象です。
  2. 居住用宅地・・・330㎡までの部分(小規模宅地)について80%の減額が適用されます。
  3. 事業用宅地・・・400㎡までの      ″             80%の減額が適用されます。
  4. 貸付用宅地・・・200㎡までの      ″       50%の減額が適用されます。

つまり土地でも更地の場合はその評価額の100%が課税対象になってしまうのです。

【建物】建物の固定資産税評価額

  1. 自用地・・・固定資産税評価額
  2. 貸宅地・・・貸家建付地評価額=固定資産税評価額-借家権の評価額(※借家件割合は地域によって異なる) となる為、下記の算出方法となる。   

貸家建付地=自用地とした場合の価額-自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

不動産の観点からお伝えすると、土地・建物を理解することで土地活用による節税の見通しが立ちます。

相続税については、相続税評価額や相続人の数によって税率が変わってきますが、土地・建物の評価額を如何に下げることが出来るかによって、相続税対策をすることが出来るのです。また賃貸物件をご所有の場合は、建物を建てるだけでなく、

如何に満室経営を行うことが出来るのかが重要なポイント

となってきます。

以上より、相続税評価額から観る節税対策は

  • 居住用宅地の改善・・・次世代との同居、2世帯住宅へのリフォーム
  • 土地活用・・・現金を不動産に変える(賃貸物件、賃貸店舗、中古物件購入等)
  • 賃貸物件・・・満室経営をする(不動産会社の活用・リフォーム・リノベーション実施)

 などを活用し、相続税評価額を下げることが肝要です。

大家さん向け節税術

リフォーム・リノベーションによる節税術 ~賃貸物件の場合~

  • 相続財産の評価においては、現金はその金額のまま評価されますが、そのお金を使ってアパートをリフォームした場合にはその評価額をゼロにすることも可能です。
    (増築を伴わず、かつそのリフォームすべてが修繕費とみなされる場合)
    これにより相続財産の評価額の減少となり、結果として相続税の軽減につながるという仕組みです。

※例外として、用途変更のための模様替えなど改造や改装に直接要した金額や、建物の避難階段の取り付けなど物理的に付け加えた部分については資本的支出とみなされ、投資金額の一部は固定資産税評価額に反映されることになります。

  • リフォームを実施することで、空室率の改善家賃アップが期待できます。更に入居率が上がる程建物の不動産評価額を減らし相続税対策に繋がります。

※リフォーム資金が借入金によるものであっても、ほぼ同様の効果があります。借入金は債務控除として相続財産からマイナスされるからです。(借入残高は経年とともに変化していきます)

【オールハウスのリフォーム・リノベーション例はこちら↓↓↓】

リノベーション  オールハウスのリノベーションは他とは違います

 

地主様向け節税術

土地活用による節税術

  •  相続財産の評価においては、現金はその金額のまま評価されますが、建物の場合は建物の固定資産税評価額×1.0として評価されます。
  • 建物の固定資産税評価額は実際の建築費のおよそ50~70%程度(構造等により異なる)で評価されるため、その差額相当分が相続財産の評価額の減少となり、結果として相続税の軽減につながるという仕組みです。
  • アパート等の賃貸用建物の場合には、その固定資産税評価額からさらに借家権割合(30%)が控除されますので、より評価減効果が大きくなります。
  • 建物の固定資産税評価額は、3年毎に行われる評価替えにより一般的にはその都度減少していきますので、購入(建築)後の年数が経つほど評価減効果は大きくなります。(現金購入の場合)
  • 建物購入(建築)資金が借入金によるものであっても、ほぼ同様の効果があります。借入金は債務控除として相続財産からマイナスされるからです。
    (借入残高は経年とともに変化していきます)

 【オールハウスの活用提案はこちら↓↓↓】

A’REGALO (レガロ) オールハウスが提案する新しい土地活用のカタチです

 

資産活用でお悩みの方はご相談ください

プロパティマネジメント事業部 岸本 陽史